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Piuttosto che considerare separatamente le singole caratteristiche produttive, analogamente a quanto è stato fatto con il metodo della capitalizzazione dei redditi, si è optato per la definizione di un unico coefficiente di produttività secondo lo schema proposto dal Genio Civile che suddivide gli immobili in sette categorie:
La comparazione diretta e gli immobili di confronto. Nelle pagine precedenti siamo arrivati ad attribuire alle caratteristiche di localizzazione, di posizione, tipologiche e produttive, delle percentuali di influenza del tutto congruenti con quelle assegnate nel metodo di stima per capitalizzazione dei redditi.
Il passo successivo consiste nella individuazione, nell’ambito di uno stesso mercato omogeneo, di una serie di immobili di cui siano noti il valore di mercato, la superficie commerciale e tutte quelle informazioni necessarie all’elaborazione dei suddetti parametri di confronto. Realizzeremo quindi una scala di valori in funzione della percentuale d’influenza complessiva, e collocheremo l’immobile oggetto di stima nella posizione che gli compete, come mostra lo schema seguente.
Per
il calcolo del valore di mercato dell’immobile oggetto di stima,
ricorreremo ad una regressione lineare che individua una retta
interpolante in funzione dei valori noti: Y = a + bX La
particolarità della retta interpolante consiste nel fatto che la
somma algebrica delle singole deviazioni, vale a dire delle differenze
fra il prezzo reale del bene e quello calcolato con la precedente, è
minima.
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