I principi fondamentali dell’Estimo contemporaneo quale disciplina dottrinaria, possono così essere enunciati:

1. Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima. Ciò significa in sostanza affermare che uno stesso bene, in un determinato istante, può avere destinazioni ed impieghi diversi e consentire quindi giudizi di valore differenti. Lo scopo costituisce l’elemento preliminare ed indispensabile della stima in quanto in funzione di esso viene a determinarsi l’aspetto economico del bene oggetto di stima. Una corretta valutazione di un bene economico è possibile soltanto allorchè sia stato preventivamente definito il fine per cui la stima stessa viene richiesta; una corretta interpretazione dei risultati di una stima può essere effettuata soltanto se sia noto il fine per cui la stima stessa è stata condotta.
    

2. La previsione è l’attibuto indispensabile del giudizio di stima. Valutare significa esprimere giudizi di equivalenza fra beni economici. Tale equivalenza può essere di tipo storico quando dati storici inducono a constatare quanto in un determinato periodo, scopo e circostanze il bene economico era stato valutato in termini monetari, cioè il suo prezzo, e di tipo ipotetico se riferita a circostanze o motivi che si ritengono attualmente in essere o che potranno aver luogo in futuro. La stima è dunque la previsione di un prezzo futuro che dovrebbe verificarsi per effetto di cause note e già attualmente agenti. L’attribuzione di valore pertanto precede il prezzo che potrà verificarsi, mentre il valore di un bene economico può definirsi come previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso e quello di una data quantità di moneta.
    

3. Il metodo di stima è unico e si basa esclusivamente sulla comparazione. Il metodo estimativo consiste nel confronto sintetico o comparativo tra il bene oggetto di valutazione ed uno o più gruppi di beni analoghi sotto il profilo funzionale, per i quali risultano noti i prezzi già verificatisi in operazioni di scambio. Una volta costruita la scala dei prezzi, si dovrà individuare il gradino nel quale inserire il bene da stimare scegliendo come elemento ordinatore uno o più parametri di confronto comuni a tutti i beni in gioco
    

4. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido. Esso dovrà quindi essere formulato secondo il principio dell’ordinarietà, attribuendo a ordinario il significato statistico di più frequente. L’oggettività del confronto da istituire va perseguita nella scelta delle caratteristiche che maggiormente possano influire sullo scopo della stima: alla base della comparazione dovrà essere posta una opportuna serie di parametri, comuni a tutti i beni comparati, che presentino la possibilità di essere espressi quantitativamente e nel contempo qualifichino in misura sufficiente ciascuno dei beni relativamente allo scopo della stima.
    

I possibili criteri di stima

Gli innumerevoli scopi che inducono all’esecuzione delle stime possono essere conseguiti mediante un ristretto numero di criteri di stima, ovvero attraverso la determinazione di uno dei seguenti aspetti del valore:

• Valore di mercato: rapporto di equivalenza tra la moneta ed un dato bene economico, in funzione delle caratteristiche della domanda e dell’offerta del bene stesso. Pertanto se lo scopo della stima si identifica nella determinazione del più probabile prezzo che potrà verificarsi in uno scambio, il criterio di stima consisterà nell’analisi previsionale della domanda e dell’offerta di quel tipo di bene.

• Valore di costo: somma dei valori di mercato di tutti i fattori produttivi occorrenti per la produzione del bene stesso.

• Valore complementare: differenza fra il valore di mercato dell’intero complesso di beni tra loro complementari ed il valore che rimane al complesso medesimo dopo la separazione del bene in oggetto.

• Valore di trasformazione: differenza fra il valore di mercato attribuibile al bene dopo la trasformazione ed il costo complessivo delle opere necessarie alla trasformazione.

• Valore di surrogazione: prezzo di mercato di un secondo bene economico che presenti la medesima utilità di consumo o strumentale del bene oggetto di stima e che gli si possa pertanto sostituire.

• Valore di capitalizzazione: valore capitale corrispondente all’accumulazione di tutti i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal bene al tempo di riferimento della stima.

Gli aspetti economici appena descritti consentono di esprimere in termini monetari il valore di un bene in funzione dello scopo della stima. Nonostante il valore finale sia sempre quantizzato in moneta, sarebbe erroneo mediare valori desunti da differenti criteri di stima poiché diversi sono i ragionamenti logici che hanno condotto a quei valori.

Fra i suddetti criteri di stima quello che assume maggiore importanza nella pratica estimativa è il più probabile valore di mercato poiché sta alla base degli altri cinque.

Pur essendo il metodo di stima unico e basato sulla comparazione, la disciplina estimativa continua a distinguere, per la determinazione del valore di mercato degli immobili urbani, un metodo di stima per comparazione diretta, fondato sulla comparazione fra il complesso delle caratteristiche dell’unità immobiliare in esame e quelle di altri immobili analoghi di cui siano stati accertati i prezzi in occasione di compravendite avvenute nel tempo di elaborazione della stima medesima, e un metodo di stima per comparazione indiretta o capitalizzazione dei redditi che è incentrato prevalentemente sull’applicazione di alcuni concetti di matematica finanziaria. La comparazione rimane tuttavia un elemento essenziale in quanto sia il reddito da capitalizzare che il saggio di capitalizzazione sono indicati da esperienze storiche di mercato.