Sviluppando le basi della programmazione

Pascal acquisite durante il Corso di Studi e

applicando le nuove conoscenze all’Estimo,

è stato realizzato un software per la

valutazione degli immobili residenziali,

specifico per il mercato Cagliaritano ma

facilmente adattabile a qualsiasi realtà

urbana del territorio nazionale.

Il programma, pur implementando la metodologia estimativa e gli algoritmi di calcolo proposti

dall'Estimo contemporaneo quale disciplina dottrinaria, doveva nel contempo apparire semplice e

intuitivo in modo da renderlo fruibile da parte di un'utenza ordinaria e non solo professionale.

Pur essendo il metodo di stima unico e basandosi esclusivamente sulla comparazione, la disciplina

estimativa continua a distinguere, perla determinazione del valore di mercato degli immobili urbani,

un metodo di stima per comparazione diretta, fondato sulla comparazione fra il complesso delle

caratteristiche dell’unità immobiliare in esame e quelle di altri immobili analoghi di cui siano stati

accertati i prezzi in occasione di compravendite avvenute nel medesimo periodo di elaborazione della

stima e mercato omogeneo, e un metodo di stima per comparazione indiretta o per capitalizzazione

dei redditi, che è incentrato prevalentemente sull’applicazione di alcuni concetti di matematica

finanziaria.

I parametri di confronto cui l’estimatore è chiamato a esprimere un giudizio sono comuni a entrambi

i metodi, ma presentano delle differenze sui valori numerici da attribuire ad ogni caratteristica.

Le difficoltà maggiori, anche per un rilevatore esperto, consistono nel valutare omogeneamente i

parametri di confronto quando riferiti ad una comparazione diretta e ad una indiretta.

Si è pensato allora di valutare ogni caratteristica con dei giudizi testuali (ottimo, buono, sufficiente,

mediocre, scarso) a cui saranno associati, dietro le quinte, dei giudizi numerici. In questo modo le

singole caratteristiche potranno essere valutate una sola volta, velocizzando l’intera operazione

estimativa, e si avrà la certezza di aver attribuito giudizi congruenti nei due metodi distima,

relativamente al medesimo parametro di confronto.

Una volta che tutti i parametri saranno stati valutati, sarà possibile determinare un coefficiente

globale che identifichi l’immobile in esame e realizzare una scala dei prezzi nella quale inserire

nella posizione che gli compete l’immobile oggetto di stima.

Per una visualizzazione delle schermate del programma e delle informazioni che l'utente è invitato a

inserire durante le operazioni peritali, si rimanda alla sezione programmazione Object Pascal con

Borland Delphi.